La nueva moratoria para hipotecas

Beatriz Bariego Pérez – Asesoría Jurídica Sepla

En este artículo, explicamos las medidas promovidas por el Gobierno para acogerse a una“moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual”.

¿Qué significa y cómo se concreta esta medida? Recopilamos a continuación una serie de preguntas y respuestas acompañadas de casos prácticos para su mejor comprensión.

¿En qué consiste la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual?

Esta medida supondrá el aplazamiento de la cuota hipotecaria que el interesado tenga prevista con su respectiva entidad financiera.

¿Qué requisitos recogidos en el Real Decreto se tienen que cumplir para que se aplique la moratoria en la hipoteca para la adquisición de vivienda habitual?

El interesado debe cumplir con todos y cada uno de los requisitos que se exponen a continuación:

a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo.

En este caso, los pilotos afectados por el ERTE a quienes sus respectivas compañías les haya suspendido o reducido la jornada de sus contratos laborales, sí que cumplirían con este requisito, ya que, a efectos prácticos, pasan a cobrar la prestación por desempleo.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM)

El IPREM es un índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo, y se publica anualmente a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Para el 2020, los Importes del IPREM son los siguientes:

• IPREM Mensual: 537,84 €
• IPREM Anual – 12 pagas: 6.454,03 € (es el resultado de multiplicar 537,84 x las 12 pagas)
• IPREM Anual – 14 pagas: 7.519,59 € (es el resultado de multiplicar 537,84 x las 14 pagas)

Pongamos un ejemplo:

Supongamos una familia de 4 miembros en la que trabajan 2 de sus miembros en la que la suma de sus ingresos mensuales actualmente, y tras verse afectados por el ERTE, es de 2.800 euros (el resultado de sumar la aproximación de sus correspondientes prestaciones por desempleo).

El resultado de multiplicar 3 veces el IPREM mensual es de 1.613,52 euros.

En este caso, este requisito no se cumpliría porque el indicador de 3 veces del IMPREM que menciona el artículo es visiblemente inferior al ingreso de la unidad familiar.

Por otro lado, el RD también menciona en este apartado que este límite se incrementará en un 0,1 veces el IPREM por cada hijo y/o persona mayor de 65 años que forme parte de la unidad familiar, y en un 0,15 veces el IPREM por hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

Así mismo establece que, en el supuesto en el que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia, o enfermedad que le incapacite, será de 4 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

Dicho esto, y volviendo al ejemplo anterior, supongamos que, de los 4 miembros de la unidad familiar mencionados, los otros 2 restantes son hijos que se encuentran a su cargo.

Se aplicaría entonces un 20% sobre los 1.613,52 euros, obteniendo como resultado 1.935, 22 euros.

En este caso, y ya teniendo en cuenta a los dos miembros restantes de la unidad familiar, tampoco se cumpliría este requisito, ya que el indicador de 3 veces del IMPREM continúa siendo inferior a los ingresos de la unidad familiar.

c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Continuando con el ejemplo anterior, si sumamos a su cuota de préstamo hipotecario de vivienda de unos 1.500 euros, unos gastos y suministros básicos mensuales aproximados de 200 euros, obtenemos como resultado 1.700 euros.

Si aplicamos el 35% sobre los 2.800 euros correspondientes a los ingresos netos de la unidad familiar, obtenemos como resultado 938 euros.

En este caso, sí que se cumple el requisito, ya que el resultado de aplicar el 35 % sobre los ingresos netos de la unidad familiar, es visiblemente inferior al importe hipotecario más los gastos y suministros básicos añadidos.

d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Según el Real Decreto mencionado, se produce una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo de la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

Volviendo a los ejemplos anteriores, una familia de 4 miembros en la que trabajan 2 de sus miembros y la suma de sus ingresos mensuales netos antes del ERTE eran 6.000€y la cuota de su préstamo hipotecario para pagar su vivienda habitual es de 1.500€ mensuales. Pues bien, en base a estos datos, la tasa de esfuerzo de acceso a la vivienda que esta familia estaría llevando a cabo sería de 0,25, resultado de la división del importe de la cuota del préstamo hipotecario, entre los ingresos mensuales 1.500/6.000. Para determinar si el esfuerzo que están llevando a cabo les sitúa en el cumplimiento de este requisito, multiplicamos la tasa de esfuerzo de acceso a la vivienda calculada anteriormente del 0,25 por 1,3, obteniéndose un resultado de 0,325. Si el resultado obtenido es inferior a la tasa de esfuerzo de acceso a la vivienda que se está llevando a cabo en la actual situación, se podrá afirmar que se está cumpliendo este requisito.

Continuando con el ejemplo, aplicamos los cálculos con la situación actual en la que los ingresos netos mensuales descienden hasta los 2.800 € y la cuota del préstamo hipotecario se mantiene. La tasa de esfuerzo de acceso a la vivienda sería 1.500/2.800= 0,535

Como la tasa de esfuerzo de acceso a la vivienda actual (0,535) es superior a 1,3 veces la tasa de esfuerzo calculada inicialmente (0,325), se estaría cumpliendo este requisito.

¿Qué documentación se tiene que aportar a la entidad financiera?

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) Número de personas que habitan la vivienda:

1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

c) Titularidad de los bienes:

1. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

¿Cómo se solicita a la entidad financiera la moratoria sobre la deuda hipotecaria?

El acreedor hipotecario o entidad financiera correspondiente os dará las instrucciones a seguir para poder cumplimentar una solicitud de forma adecuada para solicitar la moratoria sobre la deuda hipotecaria.

Se podrá solicitar hasta 15 días del fin de la vigencia del RD. De momento no conocemos la fecha de finalización de la vigencia del RD, ya que nos lo comunicará el Gobierno una vez finalice el Estado de Alarma en el que nos encontramos inmersos actualmente.

¿Qué pasa si los avalistas o fiadores del préstamo hipotecario se encuentran igualmente en situación de vulnerabilidad económica?

En este sentido, el RD contempla la posibilidad de que los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores principales que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica enunciados anteriormente, puedan exigir que la entidad financiera agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

Esto significa que, si el avalista hipotecario se encuentra actualmente en una situación económica complicada, sujeta a los supuestos de vulnerabilidad económica mencionados en el artículo 9 del RD, pueda solicitar a la entidad financiera no hacerse cargo de la deuda hipotecaria, y que la entidad acuda directamente al titular hipotecario y deudor principal.